红星“百MALL”的掠地术 疑为家居IPO铺路

导读:
中国房地产、零售、文化业巨头个个出手商业地产,购物中心的供应高峰在2013年如期而至。世邦魏理仕的调查数据显示,目前全球在建购物中心面积达3200万平方米,为历史最高水平,其中中国在建购物中心面积为1680万平方米,占全球的一半以上。

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中国房地产、零售、文化业巨头个个出手商业地产,购物中心的供应高峰在2013年如期而至。世邦魏理仕的调查数据显示,目前全球在建购物中心面积达3200万平方米,为历史最高水平,其中中国在建购物中心面积为1680万平方米,占全球的一半以上。

“但以此就担心‘过剩’危机,其实是低估了中国城镇化进程以及人均GDP增长,释放出来的老百姓商业消费能量,也高估了房产商做商业地产的投入和决心。” 昨日,红星地产总裁谌俊宇接受南都记者专访时透露,红星商业正在动工建设的“爱琴海”购物中心达到27个,开山之作北京爱琴海购物中心,将于今年8、9月份开业。

开业名单将越来越长:无锡、上海、天津、重庆……按照红星美凯龙董事长车建新布下的棋局,未来8年,红星地产在全国60座城市开设100个“爱琴海”城市综合体,投资额将达1000亿元。而这背后,隐现红星的商业地产圈地之路。

造MALL的拿地秘笈

6月12日上午,位于北京东北三环的爱琴海购物中心正在紧锣密鼓施工,它是由原来的红星美凯龙家居卖场改造而来的纯商业项目,将于今年8、9月份开业。

这几年,红星美凯龙新增的家居门店数约10家/年,稳坐国内家居卖场零售份额之首。凭借品牌优势,红星的拿地成本颇低。公开信息显示,2011年9月,红星美凯龙以“唯一竞买人”的身份轻松拿下福州东部新城一幅近百亩的商业用地,作价5.12亿元。

红星地产总裁谌俊宇将“地价”定义为一个有可能改变中国商业格局的“变量”,“部分商业用地升值获得的收益已经可以平衡购物中心的建设成本。”谌俊宇告诉南都记者,红星真正批量拿地是在2009年逆市抄底,“当时拿地的平均成本在2000—2500元/平方米之间。而且这些地块都处于城市核心区,位置很好。 现在我们的土地储备达到了1000多万平方米,这是一个中大型房地产的储备量。”

在拿地模型上,红星美凯龙其实是与宜家相似的。 “自建物业能够减少‘建筑硬伤’,从而拉动卖场销售额,而销售额的增长又反过来提升商场的品牌价值,拉动当地的商业繁荣,有利于公司以较低价格拿地。”宜家(中国)内部管理人员沈芹对南都记者说,拿地要点有三个:一是地价不高;二是跟着地方政府的发展规划布局,开发具备后市崛起潜力的土地;三是交通便利。

“双MALL”模式的危与机

对于这种貌似完美的投资链条,外界质疑,红星美凯龙可能是在腾挪资产,做大财务业绩,为红星家居冲刺IPO铺路。

对此,谌俊宇回应称,“早在2011年11月,红星美凯龙已经将家居和地产拆分成两个独立运营的公司,不仅财务报表,就连购物中心我们都是完全分开操盘的,比如家居MALL的地块是红星家居股份拿的,商业MALL是红星地产拿的。”

“双MALL”模式是红星美凯龙特有的创新,“将家居MALL和商业MALL嫁接到一起,最直接的好处是,停车场可以翻倍扩容。”谌俊宇告诉南都记者,每天下午四点钟以后,家居MALL的车库全部腾空,数以千计的停车位全部提供给商业MALL,车位优势带来的是巨大的客流涌入。

疑问随之浮起。大连万达浸淫商业地产多年,至今仍无法突破“共生模式”的局限,万达百货与万达广场难以避免“招商重叠”的矛盾。红星美凯龙的家居MALL和商业MALL又如何能错位经营,实现内部商业生态的良性运作呢?

谌俊宇直言不讳地说,“两者确实有重叠,但重叠的是客户群,红星家居的优质客户动辄购买50万/套家具,我们的商业MALL就是围绕这些目标客户来创新、组合业态的。例如北京爱琴海购物中心要打造2万多平方米的餐饮,还有自有品牌的云尚部落(高尔夫会所),天合婚典婚庆主题广场,小小乐园(儿童体验中心)等。”

这就是红星的商业图景。目前,红星地产已在北京、天津、重庆、上海、福州、昆明等21个城市进行了27个综合体项目开发。今后8年,红星地产拟将京津塘、长三角、西南、东北作为四大战略区域,在一、二线城市建成100个爱琴海购物中心。

业界观点

红星地产董事长车建新

爱琴海购物中心50%-80%的成本,由地产开发、商铺、公寓、SOHO等出售来获得补贴。凭借成本优势,爱琴海购物中心将20%以上的租金收入用于补贴消费者,降低毛利率,以获得竞争优势。

兰德咨询总裁宋延庆

万达、红星美凯龙、龙湖等做商业都是采取BSH(B,building,自建;S,seling,销售;H,Hloding,持有)模式,这个模式核心就在地价上。若土地成本低,便可继续滚动开发的方式,为后期根据市场行情调整开发速度留出余地。

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